Custos de comprar casa em Portugal em 2026: quanto reservar além da entrada
No dia da escritura precisa de ter disponíveis a entrada, o IMT, o Imposto do Selo, os emolumentos de escritura e registo e, havendo crédito, o selo do empréstimo e as comissões bancárias. Como regra prática, reserve entre 5% e 8% do valor do imóvel além da entrada. Estes encargos não são, por norma, financiados pelo banco.
Em resumo:
- Reserve entre 5% e 8% do preço, além da entrada, para impostos, escritura, registos e outros encargos, normalmente não financiados pelo banco.
- O IMT incide sobre o maior valor entre o preço e o VPT, segue escalões distintos conforme o uso do imóvel e pode ter isenção para jovens elegíveis.
- Na compra, o Imposto do Selo é 0,8% da base do IMT; no crédito, acrescem 0,6% do empréstimo para prazos de pelo menos cinco anos.
- Com crédito, some avaliação, comissões e seguros; peça propostas discriminadas a vários bancos e compare a TAEG e o custo total, não apenas os juros.
Índice
- Que custos tem de somar ao preço da casa?
- Quanto precisa de poupar de entrada e para o resto?
- Como se calcula o IMT em Portugal?
- Quanto custa o Imposto do Selo na compra e no crédito?
- Quanto custam a escritura, os registos e o Casa Pronta?
- Que custos aparecem quando compra com crédito habitação?
- Quanto custa comprar uma casa?
- Como preparar o orçamento e a checklist do dia da escritura?
- Quanto custa a mediação e a consultoria imobiliária?
- Que custos jurídicos tem além da escritura?
- Que outros custos podem surgir na compra?
- Que certificações e inspeções são obrigatórias?
- Perspetiva da Golden Line: como planeamos os custos consigo
- Como podemos ajudá-lo a calcular e a gerir estes custos
- Perguntas frequentes
- Fontes
Que custos tem de somar ao preço da casa?
O preço anunciado é apenas o ponto de partida. A fatura final junta várias rubricas, umas obrigatórias para qualquer comprador e outras que só aparecem quando há crédito ou um serviço específico.
- Entrada: a parte do preço que o banco não financia, paga do seu bolso.
- IMT: imposto municipal sobre a transmissão, calculado por escalões, pago antes da escritura.
- Imposto do Selo: 0,8% sobre o valor que serve de base ao IMT.
- Escritura e registo: emolumentos do ato de compra e venda e do registo predial.
- Custos do crédito: avaliação, comissões, seguros e selo sobre o empréstimo.
- Extras: certificado energético, apoio jurídico, mediação e despesas iniciais da fração.
Os impostos (IMT e Imposto do Selo) e os custos de escritura e registo não são, por norma, financiados pelo banco, por isso devem estar disponíveis como capitais próprios, além da entrada. O orçamento de 5% a 8% serve de guia inicial.
Os valores oficiais confirmam-se na Autoridade Tributária, para impostos, e no IRN, para escritura e registos. Se quiser aprofundar a parte fiscal, temos um guia sobre impostos ao comprar casa em Portugal.
Quanto precisa de poupar de entrada e para o resto?
A entrada depende da percentagem que o banco aceita financiar. Quanto maior a entrada, menor o capital em dívida e menor o peso mensal da prestação. A entrada exigida varia consoante o perfil do comprador, o banco e o tipo de imóvel.
O erro mais comum é esquecer que a entrada não cobre os impostos. O crédito financia a casa, não os encargos que a acompanham. Por isso a poupança total é a soma de duas partes: a entrada e a reserva para custos de aquisição.
Para estimar, siga estes passos:
- Defina o preço de compra que pretende e confirme o valor patrimonial tributário na caderneta predial.
- Escolha a percentagem de financiamento e calcule a entrada correspondente.
- Some IMT e Imposto do Selo, estimando a escritura e os registos.
- Acrescente os custos do crédito, se existirem.
- Some tudo e junte uma margem para imprevistos.
Num exemplo ilustrativo, quanto maior for a percentagem financiada, menor será a entrada necessária. Em ambos os casos, os impostos e os emolumentos somam-se por cima. A diferença entre os cenários está só na entrada, não nos encargos de aquisição, que dependem do preço e do valor patrimonial.
Como se calcula o IMT em Portugal?
O IMT é o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis. Paga-se antes da escritura e a base de cálculo é o maior valor entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário (VPT) constante da caderneta predial. Segundo o Montepio, confirmar o VPT antes de avançar evita surpresas no dia da escritura.
Desde 1 de janeiro de 2026, aplicam-se as tabelas práticas do IMT decorrentes da Lei n.º 73‑A/2025, com escalões, taxas marginais e parcelas a abater para o Continente e para as Regiões Autónomas. As regras distinguem a habitação própria e permanente de outros fins, como segunda habitação ou investimento. A Autoridade Tributária disponibiliza a legislação de apoio.
Como ler um escalão: encontra a linha em que o valor da casa se enquadra, multiplica o valor pela taxa indicada e subtrai a parcela a abater. O resultado é o IMT a pagar, sem somar escalões anteriores.
- Primeiro passo: confirme se a casa é para habitação própria e permanente.
- Segundo passo: compare preço e VPT e use o mais alto.
- Terceiro passo: aplique a taxa e a parcela a abater do escalão correspondente.
- Quarto passo: verifique se tem direito à isenção do IMT Jovem, que depende de condições específicas.
Exemplos de 200.000 € e de 250.000 € seguem na simulação mais abaixo, com o IMT calculado a partir da tabela em vigor. Use sempre os números do ofício circulado oficial para o seu caso e considere a isenção do IMT Jovem se cumprir os requisitos.
Quanto custa o Imposto do Selo na compra e no crédito?
O Imposto do Selo aparece em dois momentos distintos. Na aquisição, incide à taxa de 0,8% sobre o valor que serve de base ao IMT.
- Na compra: 0,8% sobre a base do IMT, ou seja, o maior valor entre preço e VPT.
- No empréstimo: 0,6% sobre o capital financiado, para prazos de 5 anos ou mais.
- Nas comissões: algumas comissões cobradas pelo banco também estão sujeitas a selo.
Estes valores têm de estar disponíveis além da entrada.
A tabela completa e as verbas aplicáveis a mútuos e garantias constam da Tabela Geral do Imposto do Selo. Temos também um texto dedicado ao Imposto do Selo na compra de casa com mais exemplos.
Quanto custam a escritura, os registos e o Casa Pronta?
Os valores dos atos de registo e de notariado são fixados pelo Regulamento Emolumentar. O IRN publica a lista de custos, com valores fixos por ato e acréscimos por prédio descrito. Como exemplo orientador, a compra e venda surge listada com 175 € em certas rubricas, sempre sujeita aos acréscimos aplicáveis ao seu caso.
- Escritura: emolumentos do ato de compra e venda, mais acréscimos por prédio.
- Registo predial: o valor varia consoante o pedido seja online ou presencial.
- Certidões: certidão permanente do registo predial e caderneta predial atualizadas.
- Casa Pronta: balcão único que concentra impostos, contrato e registos.
O serviço Casa Pronta permite pagar impostos, concretizar a escritura e registar num único local, e as perguntas frequentes explicam o funcionamento, o agendamento e os custos. Desde 2007, segundo o IRN, reduziu deslocações e simplificou operações imobiliárias.
Dica profissional: peça sempre um orçamento discriminado por escrito antes de marcar, seja num notário privado, seja no Casa Pronta, e compare o total, não apenas o valor de cada ato.
Para os passos do ato em si, consulte o nosso artigo sobre a escritura de compra e venda.
Que custos aparecem quando compra com crédito habitação?
Quando há crédito, a lista de encargos cresce. Os bancos cobram rubricas diferentes e as condições variam de instituição para instituição, por isso convém pedir tudo por escrito antes de decidir.
- Avaliação do imóvel: feita por um perito, paga por si antes da aprovação final.
- Comissão de dossier: cobre a análise e a instrução do processo.
- Comissão de formalização: cobrada na contratação, junto da escritura.
- Comissão de amortização antecipada: só se paga se reembolsar parte do capital antes do prazo.
- Seguro multirriscos: obrigatório para cobrir o imóvel durante todo o contrato.
- Seguro de vida: frequentemente exigido pelo banco, com prémio mensal ou anual.
Algumas destas comissões estão sujeitas a Imposto do Selo, o que aumenta o valor real do encargo. Os seguros podem muitas vezes ser contratados fora do banco, desde que as coberturas mínimas exigidas sejam respeitadas.
A abordagem mais segura é pedir simulações a mais do que uma instituição e comparar a TAEG e o custo total do crédito, não só a taxa de juro. O valor da avaliação e das comissões pesa na reserva que precisa de ter no dia da escritura. Se quiser perceber o valor de mercado do imóvel antes de pedir crédito, leia o nosso guia sobre como avaliar uma casa.
Quanto custa comprar uma casa?
Os cenários seguintes são ilustrativos e partem de pressupostos simples: habitação própria e permanente, base do IMT igual ao preço e, num dos cenários, recurso a crédito. Os valores de IMT e de escritura variam com o caso e com a tabela em vigor, pelo que aqui se indicam apenas as parcelas que se calculam por taxa fixa.
Cenário A, compra sem crédito:
- Pagamento integral do preço.
- Imposto do Selo calculado à taxa de 0,8% sobre a base do IMT.
- IMT segundo a tabela de 2026 para habitação própria e permanente.
- Escritura e registos conforme o orçamento escolhido.
Cenário B, compra com financiamento:
- Entrada correspondente à parte não financiada.
- Imposto do Selo na aquisição, calculado à taxa de 0,8% sobre a base do IMT.
- Imposto do Selo do empréstimo, calculado à taxa de 0,6% sobre o montante financiado para contratos com prazo igual ou superior a 5 anos.
- IMT, escritura, registos, avaliação e comissões bancárias, conforme as condições do banco.
Segundo uma simulação do Montepio, os simuladores nacionais combinam entrada, IMT, Imposto do Selo, escritura, registos e comissões bancárias para estimar o total necessário antes da escritura.
Para ajustar ao seu caso, troque o preço, a percentagem de financiamento e o prazo. Substitua as estimativas pelos valores reais do seu IMT e pelos custos que o banco e o balcão de escritura lhe indicarem.
Como preparar o orçamento e a checklist do dia da escritura?
Ter o dinheiro certo não basta: precisa também dos documentos certos. Uma falha numa certidão ou num comprovativo de pagamento pode adiar o ato e gerar custos adicionais.
- Peça o orçamento discriminado ao notário, ao Casa Pronta ou ao advogado.
- Confirme o pagamento do IMT e do Imposto do Selo e guarde os comprovativos.
- Verifique a certidão permanente do registo predial e a caderneta atualizada.
- Prepare identificação, procurações (se existirem) e comprovativos fiscais.
- Rever as condições finais do crédito e os seguros contratados.
- Marque o ato com antecedência junto do notário ou do balcão escolhido.
Dica profissional: peça as certidões com alguns dias de folga e confirme o pagamento dos impostos antes do agendamento. Prazos apertados são a causa mais comum de adiamentos.
Quanto custa a mediação e a consultoria imobiliária?
Em Portugal, a comissão de mediação é, em regra, paga pelo vendedor, e o comprador não a vê somada ao preço de forma direta. Mesmo assim, ela influencia a negociação e o valor final pedido, porque o vendedor tende a incorporá-la na expectativa de preço.
Há situações em que o comprador contrata os serviços de um consultor, por exemplo para pesquisa de imóveis, negociação, estudo de mercado ou acompanhamento de todo o processo. Nesses casos, os honorários dependem do acordo escrito entre as partes e devem ficar definidos antes de iniciar o trabalho. Não existe um valor universal, por isso peça sempre a proposta por escrito e confirme o que está incluído e o que fica de fora.
O valor de um bom mediador está menos na comissão e mais no que evita: pagar acima do mercado, comprar um imóvel com problemas de documentação ou perder tempo com visitas sem interesse. Num mercado em que os preços variam bastante por zona, um estudo de mercado ajuda a perceber se o valor pedido faz sentido.
Antes de assinar com qualquer profissional, confirme a licença AMI da empresa, o âmbito do serviço, os prazos e as condições de rescisão. Peça também que o contrato indique quem paga o quê e em que momento, para não haver surpresas na fase final. Uma proposta clara é sinal de transparência e facilita a comparação entre alternativas.
Que custos jurídicos tem além da escritura?
A escritura é só uma parte do trabalho jurídico de uma compra. Antes dela, há verificações que protegem o comprador e que podem ter custo próprio quando são contratadas a um advogado ou a um solicitador.
- Análise documental: conferir certidão permanente, caderneta predial, licença de utilização e ficha técnica da habitação.
- Revisão do contrato-promessa: verificar cláusulas de sinal, prazos e penalizações por incumprimento.
- Acompanhamento processual: tratar de pedidos, agendamentos e articulação com banco, notário e conservatória.
- Procurações e representação: necessárias quando alguma das partes não pode estar presente.
Os honorários variam consoante a complexidade do caso e o profissional escolhido. Um imóvel com dívidas, hipotecas anteriores ou herança por partilhar exige mais trabalho do que uma compra simples de um apartamento com documentação em ordem.
Peça uma proposta com o âmbito detalhado e o valor total, incluindo despesas de deslocação ou de certidões que possa ter de reembolsar. Se a compra for feita com crédito, confirme se o banco exige que a minuta do contrato seja validada por si ou pelos seus serviços. O apoio jurídico e processual faz parte dos serviços que prestamos, e pode contratá-lo em conjunto com o acompanhamento da compra.
Que outros custos podem surgir na compra?
Além das rubricas principais, há despesas menores que, somadas, pesam no orçamento. Convém reservar uma margem para elas.
- Taxas municipais: podem aparecer pedidos de certidões ou licenças junto da câmara municipal.
- Condomínio inicial: muitas vezes o vendedor pede que as quotas em dívida sejam regularizadas até à data do ato, e pode haver fundo comum de reserva a considerar.
- Mudança e instalação: transporte, ligações de água, luz, gás e internet, com possíveis caudais ou depósitos iniciais.
- Pequenas obras: pintura, reparações ou ajustes antes de entrar, sobretudo em casas usadas.
- Mobiliário e eletrodomésticos: um custo frequentemente esquecido no planeamento.
Num apartamento, peça ao administrador uma declaração de que não existem dívidas ao condomínio e informe-se sobre obras aprovadas ou derramas previstas. São despesas que o novo proprietário pode herdar se não ficarem esclarecidas antes da escritura.
Pense também nos encargos anuais: IMI, seguro e condomínio. Não fazem parte do custo de compra, mas pesam logo desde o primeiro ano e devem entrar no seu orçamento mensal. Reservar uma folga para estes itens evita apertos nos primeiros meses depois de receber as chaves.
Que certificações e inspeções são obrigatórias?
Quando compra casa, alguns documentos têm de existir e estar válidos para o ato se realizar. Alguns são da responsabilidade do vendedor, mas convém confirmá-los cedo, porque a falta de um pode atrasar a escritura.
- Certificado energético: obrigatório na venda de imóveis, emitido por perito qualificado, com validade limitada.
- Licença de utilização: comprova que o imóvel pode ser usado para o fim previsto.
- Ficha técnica da habitação: exigida para prédios mais recentes, com as características construtivas.
- Certidão permanente e caderneta predial: confirmam titularidade, ónus e valor patrimonial.
- Inspeções técnicas: não são sempre obrigatórias, mas uma vistoria a canalizações, eletricidade, humidade ou estrutura pode poupar custos futuros.
O certificado energético costuma ser pago pelo vendedor, mas o comprador deve exigir o documento e conferir a classificação, porque influencia a eficiência e as contas de energia. Se o banco exigir uma avaliação própria, esse custo é seu e é independente de qualquer inspeção técnica que decida contratar por iniciativa própria.
Se tiver dúvidas sobre o estado do imóvel, uma inspeção prévia de um técnico independente custa pouco quando comparada com uma reparação inesperada. Verifique também que a documentação corresponde ao imóvel real, sem alterações não licenciadas que possam levantar problemas mais tarde.
Perspetiva da Golden Line: como planeamos os custos consigo
Comprar casa é uma decisão financeira antes de ser emocional, e os custos escondidos são onde muitos compradores tropeçam. Na nossa experiência de mediação, o que mais ajuda é fazer as contas cedo, com números reais e não com estimativas soltas.
Por isso juntamos, no mesmo acompanhamento, a intermediação de crédito através da MaxFinance Golden Line, o apoio jurídico e processual, o estudo de mercado e a avaliação gratuita e personalizada. Verificamos o VPT, pedimos orçamentos discriminados e simulamos ofertas de crédito antes de avançar, para que saiba quanto tem de ter disponível no dia da escritura.
Se quiser fazer este exercício com a sua situação concreta, fale connosco e preparamos uma avaliação personalizada.
— Sónia Godinho
Como podemos ajudá-lo a calcular e a gerir estes custos
Colocamos ao seu dispor um acompanhamento completo, do orçamento à escritura. Conheça o que pode usar:
- Crédito Habitação: simulamos ofertas e acompanhamos a contratação com a MaxFinance Golden Line.
- Estudo de mercado: ajudamos a perceber se o preço pedido faz sentido.
- Apoio jurídico e processual: verificamos a documentação e tratamos do processo.
- Avaliação gratuita e personalizada: confirmamos o valor do imóvel antes de decidir.
Depois do primeiro contacto, preparamos um orçamento discriminado, indicamos os passos seguintes e os documentos que precisa de reunir. Marque a sua conversa através da nossa página de serviços e comece a planear a compra com números claros.
Perguntas frequentes
Quanto devo reservar para os custos de comprar casa?
Essa margem cobre impostos, registos e emolumentos notariais, que são exigidos no momento da escritura. O valor exato depende do preço, do VPT e do tipo de habitação.
O crédito habitação paga o IMT e o Imposto do Selo?
Em regra, não. O banco financia a casa, mas o IMT, o Imposto do Selo e os custos de escritura e registo ficam por sua conta. Deve ter esses montantes disponíveis como capitais próprios, além da entrada.
Qual a taxa do Imposto do Selo na compra de casa?
Na aquisição, aplica-se a taxa de 0,8% sobre a base do IMT. Com crédito, há ainda selo sobre o empréstimo, de 0,6% para prazos iguais ou superiores a 5 anos.
O que é o Casa Pronta e compensa usá-lo?
É um balcão único onde se tratam impostos, escritura e registos num só local. Reduz deslocações e facilita o cálculo antecipado dos custos. Peça sempre o orçamento discriminado e compare com a alternativa do notário privado.
