Prazos do crédito habitação por idade: as novas regras em 2026

Os prazos máximos do crédito à habitação em Portugal ficam agora definidos por dois escalões etários: até 40 anos para mutuários com 35 anos ou menos, e até 35 anos para quem já ultrapassou essa idade. A taxa de esforço recomendada (DSTI) desce para 45%, com uma margem de exceção limitada a 10% do montante concedido por semestre.

Estes números não são um capricho técnico. Vêm de uma recomendação do Banco de Portugal que define tetos para a banca, não regras rígidas de aprovação automática.

Os prazos máximos e o limite de DSTI são recomendações do Banco de Portugal. Cada banco continua a fazer a sua própria avaliação de solvabilidade, caso a caso.

• Até 40 anos de prazo: mutuário com 35 anos ou menos
• Até 35 anos de prazo: mutuário com mais de 35 anos
• Taxa de esforço recomendada: 45%, com exceções limitadas a 10% do montante concedido por semestre

Principais conclusões

Os prazos máximos do crédito habitação dependem da idade do mutuário mais velho, e cumprir esses tetos não substitui a avaliação individual de cada banco.

Índice

• Prazos crédito habitação: o que mudou com a recomendação do Banco de Portugal
• Prazos crédito habitação por idade: números e aplicação prática
• Taxa de esforço (DSTI): 45% e como funcionam as exceções
• Limites de LTV e outras restrições no crédito habitação
• Como calcular a idade máxima e a prestação na prática
• Opções práticas para candidatos mais velhos ao crédito habitação
• Fontes
• Perguntas frequentes

Prazos crédito habitação: o que mudou com a recomendação do Banco de Portugal

A recomendação macroprudencial do Banco de Portugal entra em vigor a 1 de agosto de 2026 e aplica-se a novos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir dessa data. Contratos já celebrados não são alterados.

Três mudanças concretas marcam esta revisão. A taxa de esforço recomendada desce de 50% para 45%, e a margem de exceção que os bancos podiam usar encolhe para 10% do montante concedido por semestre. Os prazos máximos deixam de ter vários escalões complexos e passam a apenas dois, eliminando também a antiga recomendação de maturidade média da carteira de crédito de cada banco.

A simplificação para dois escalões etários facilita a leitura das regras, mas reduz também a margem de manobra para quem está perto do limite de idade.

45% é agora o valor de referência que qualquer simulação de crédito habitação deve ter como ponto de partida.

Prazos crédito habitação por idade: números e aplicação prática

Os prazos máximos de maturidade ficam simplificados assim:

• Mutuário com 35 anos ou menos: prazo máximo até 40 anos
• Mutuário com mais de 35 anos: prazo máximo até 35 anos

Quando há mais do que um titular no crédito, conta a idade do mutuário mais velho para efeitos de prazo máximo, segundo o próprio Banco de Portugal. Um casal onde um tem 33 anos e o outro 37 fica sujeito ao limite de 35 anos, não de 40.

Este pormenor tem impacto direto na duração do crédito habitação. Quem tem entre 31 e 35 anos sai particularmente beneficiado com esta revisão: passa a poder contratar um prazo até 40 anos, quando antes o limite para esse escalão era 37 anos. Vale a pena simular crédito habitação com e sem co-titular antes de decidir a estrutura do processo.

Taxa de esforço (DSTI): 45% e como funcionam as exceções

O DSTI mede que percentagem do rendimento líquido do agregado familiar é consumida por todas as prestações de crédito, não só a da casa, como explica este guia prático sobre stress tests e cálculo de prestação em empréstimos longos. Inclui crédito pessoal, crédito automóvel e cartões de crédito com plano prestacional.

O valor de referência passa a ser 45%, e os bancos não olham apenas para a prestação atual. Aplicam um stress test que simula subidas de juro, o que na prática reduz o montante que aceitam emprestar em prazos mais longos.

A regra de exceção funciona assim:

1. O banco pode aprovar créditos acima do limite de 45% de DSTI.
2. Essas exceções ficam limitadas a 10% do montante total concedido em créditos habitação por semestre.
3. O banco tem de justificar cada exceção ao regulador, o que a torna cada vez mais rara para perfis de risco elevado.

Dica profissional: Antes de simular crédito habitação, tenta liquidar ou reduzir créditos pessoais e de automóvel. Baixar o DSTI aparente em cinco pontos percentuais pode ser a diferença entre aprovação e recusa, sobretudo se estiveres perto do teto de idade.

Limites de LTV e outras restrições no crédito habitação

Além do prazo e do DSTI, o valor que consegues financiar depende do rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel, conhecido como LTV. O Banco de Portugal recomenda dois tetos distintos consoante a finalidade do crédito.

• 90% do valor do imóvel para compra, construção ou obras em habitação própria e permanente
• 80% do valor do imóvel para outras finalidades, como segunda habitação ou investimento

A exceção que permitia financiar até 100% de imóveis detidos pelos próprios bancos desapareceu com esta revisão.

Como calcular a idade máxima e a prestação na prática

A conta que qualquer banco faz é simples: idade do titular mais velho mais o prazo pedido igual à idade no fim do contrato. Na prática bancária corrente, este limite de idade no termo costuma situar-se entre os 70 e os 75 anos, mesmo quando o prazo regulamentar permitiria mais anos.

Um exemplo ajuda a perceber o efeito prático. Um mutuário de 34 anos pode pedir 40 anos de prazo, e chegaria ao fim do contrato com 74 anos, dentro do que muitos bancos aceitam. Já um mutuário de 36 anos fica limitado a 35 anos pela regra etária, terminando aos 71.

Dica profissional: Leva à primeira reunião os últimos três recibos de vencimento, a última declaração de IRS e o mapa de responsabilidades de crédito. Isto acelera muito a avaliação de solvabilidade e evita idas e voltas desnecessárias ao banco.

Opções práticas para candidatos mais velhos ao crédito habitação

Quem já passou os 35 anos não fica automaticamente fora do jogo, mas precisa de estruturar melhor o pedido. Algumas opções concretas fazem diferença real na decisão do banco:

• Juntar um co-mutário mais jovem: conta a idade mais alta para o prazo, mas pode reforçar a capacidade de rendimento
• Aumentar a entrada própria: reduz o LTV e compensa parcialmente um DSTI mais apertado
• Contratar seguro de vida e de desemprego: reduz o risco percebido pelo banco, sobretudo em prazos que se estendem além dos 70 anos
• Considerar um fiador: ajuda em casos limite, mas implica responsabilidade solidária que deve ser bem compreendida
• Reunir toda a documentação de rendimentos e património antes de negociar: poupa tempo e mostra solidez ao analista de crédito

Cada opção tem custos associados. Um seguro de vida mais caro numa idade avançada pode encarecer o custo total do crédito mais do que um prazo ligeiramente mais curto.

Perspetiva: porque é que estas regras importam para compradores em Portugal

Estas medidas não nasceram para dificultar a vida a ninguém. Nascem da preocupação do Banco de Portugal com o risco sistémico de famílias endividadas além da sua capacidade real, sobretudo se as taxas de juro voltarem a subir. Na Golden Line e na MaxFinance, vemos todos os dias como pequenos ajustes na estrutura de um dossiê, negociar o spread, reforçar a entrada, escolher bem o co-titular, fazem a diferença entre uma proposta recusada e uma aprovada. Cumprir os tetos do Banco de Portugal é o ponto de partida, nunca a garantia de aprovação.

Como a Golden Line e a MaxFinance ajudam a garantir o melhor prazo de crédito habitação

A Golden Line é a alternativa a andar sozinho de banco em banco à procura do melhor prazo: em vez de repetires a mesma simulação cinco vezes, a equipa da MaxFinance Golden Line faz-o por ti, uma vez, comparando condições reais entre instituições.

O acompanhamento cobre a análise prévia da tua situação financeira, a simulação de diferentes prazos e prestações consoante a tua idade, a negociação de spread junto dos bancos parceiros e o acompanhamento de todo o processo até à escritura. Com presença consolidada em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e Alentejo desde 2003, a equipa conhece bem os critérios que cada banco aplica na prática, para além dos tetos regulamentares. Se preferires perceber primeiro que documentos vais precisar, consulta o guia sobre documentos necessários para transações imobiliárias. Marca uma avaliação gratuita da tua situação através da página de serviços da Golden Line e descobre em poucos dias que prazo e prestação realmente consegues obter.

Fontes

• Limites ao rácio LTV, ao DSTI e maturidade — Banco de Portugal
• Novas regras para taxa de esforço no crédito à habitação entram em vigor – ECO
• Tudo o que muda nas regras do crédito à habitação a partir de 1 de agosto — SAPO
• Novas regras do crédito à habitação em 2026 — Rankia

Perguntas frequentes

Quais são os prazos máximos para um crédito à habitação?

Até 40 anos para mutuários com 35 anos ou menos, e até 35 anos para quem tem mais de 35 anos, segundo a recomendação do Banco de Portugal em vigor a partir de 1 de agosto de 2026.

Quais são as novas regras para o crédito habitação?

Quantos anos fica o nome sujo no Banco de Portugal?

Este artigo trata dos prazos e limites de idade para novos créditos habitação, não da inscrição em incumprimento na Central de Responsabilidades de Crédito, que segue regras próprias do Banco de Portugal.

Qual é o melhor banco para financiar um imóvel em Portugal?

Não existe um banco universalmente melhor: as condições de spread, DSTI e LTV variam por perfil. A MaxFinance Golden Line compara propostas de vários bancos para encontrar a mais vantajosa para cada situação.

Como sei que prazo devo pedir dado a minha idade?

Soma a tua idade atual ao prazo pretendido: o resultado deve ficar dentro do limite regulamentar e, idealmente, abaixo dos 75 anos que a maioria dos bancos aceita como idade no termo do contrato.