Escritura de compra e venda: o que é e o que custa em Portugal
A escritura de compra e venda é o acto público que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel em Portugal. Para transacções acima de €25.000, a lei exige escritura pública ou documento particular autenticado, conforme o Código Civil.
Em resumo:
- A maioria dos custos de uma escritura em Portugal resulta do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, que varia consoante o valor de compra ou patrimonial, com taxas progressivas.
- Recomenda-se solicitar a certidão permanente do registo predial com pelo menos uma semana de antecedência para evitar atrasos na marcação da escritura.
- Para imóveis com financiamento bancário, o banco exige documentação específica, como o contrato de mútuo, e pode condicionar o local de escritura.
- A preparação adequada de documentação, incluindo certidões e comprovativos, é crucial para evitar reagendamentos ou complicações jurídicas na realização da escritura.
- Serviços de apoio jurídico e processual, como Golden Line, ajudam a simplificar e coordenar todo o processo, especialmente em casos complexos, heranças ou ónus.
Índice
- Que documentos são necessários para a escritura de compra e venda?
- Quanto custa a escritura de uma casa em Portugal?
- Onde se pode fazer a escritura de compra e venda?
- Quais os passos e prazos até à escritura ficar concluída?
- Perspetiva prática sobre o acompanhamento profissional
- Como a Golden Line pode simplificar este processo
- Fontes
- Perguntas frequentes
Que documentos são necessários para a escritura de compra e venda?
Reunir a documentação com antecedência evita que a escritura seja marcada e depois reagendada por falta de um papel. Os documentos dividem-se em três blocos: identidade das partes, situação do imóvel e comprovativos financeiros.
Do lado das pessoas, é preciso apresentar cartão de cidadão ou documento de identificação equivalente, número de identificação fiscal e, quando aplicável, certidão de casamento (para confirmar regime de bens) ou procuração, no caso de alguém não poder estar presente. Se houver representação por terceiros, a procuração tem de ser específica para o acto e reconhecida.
Do lado do imóvel, o vendedor precisa de:
- Certidão permanente do registo predial, que confirma quem é o proprietário e se existem ónus ou hipotecas;
- Caderneta predial urbana, emitida pelo Portal das Finanças, com o valor patrimonial tributário;
- Licença de utilização, quando o imóvel a exigir isso por lei;
- Certificado energético válido, obrigatório em qualquer transacção de imóvel urbano.
Se existiu um contrato-promessa de compra e venda, o comprovativo do sinal pago deve estar disponível, e vale a pena rever o que deve constar desse contrato antes de avançar para a escritura. Quando há financiamento bancário, o banco emite os documentos do mútuo e a minuta do contrato de crédito, que têm de ser conferidos com o notário no próprio dia.
Dica profissional: Peça a certidão permanente com pelo menos uma semana de antecedência. Documentos emitidos por entidades diferentes têm prazos de validade distintos e um certificado energético caducado obriga a pedir novo pedido, o que pode atrasar semanas a marcação.
Quanto custa a escritura de uma casa em Portugal?
O custo da escritura não se resume aos honorários do notário. O maior encargo é quase sempre o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, calculado sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário, com taxas progressivas que dependem do tipo de imóvel e do seu destino (habitação própria e permanente ou não). O Portal das Finanças disponibiliza um simulador de IMT que aplica automaticamente os coeficientes correctos, e é a forma mais fiável de estimar este valor antes de fechar negócio.
Simular o IMT com os coeficientes de avaliação patrimonial certos evita a surpresa mais comum entre compradores: descobrir, já no cartório, que o imposto é maior do que o previsto.
Além do IMT, há outros três componentes a somar:
- Imposto do selo sobre a aquisição, à taxa de 0,8% sobre o valor da transacção;
- Imposto do selo sobre o crédito habitação, de 0,6%, quando existe financiamento bancário;
- Registo predial e honorários notariais, que rondam algumas centenas de euros, variando com a modalidade escolhida.
Guias do sector, como o da Engel & Völkers sobre o cálculo do valor da escritura, confirmam que estes custos acessórios podem representar uma parcela significativa do preço final, por isso vale a pena rever com atenção os impostos ao comprar casa em Portugal antes de assinar qualquer contrato-promessa.
Onde se pode fazer a escritura de compra e venda?
Em Portugal, a escritura pode ser lavrada em três locais distintos, cada um com vantagens práticas diferentes:
- Cartório notarial: modalidade tradicional, com maior flexibilidade de horário e possibilidade de negociar condições específicas do contrato.
- Conservatória do Registo Predial: permite tratar escritura e registo no mesmo espaço físico, reduzindo deslocações.
- Balcão Casa Pronta: serviço do Portal da Justiça que centraliza várias formalidades da compra de imóvel num único atendimento, útil quando não há complicações jurídicas a resolver.
Existe ainda uma alternativa menos conhecida: o documento particular autenticado, feito por advogado ou solicitador, permitido pelo artigo 875.º do Código Civil em certas situações, como confirmam modelos de contrato de compra e venda de referência. Para agendar em conservatória, o IRN disponibiliza os contactos de todas as conservatórias do país, com marcação online na maioria dos casos. Quando há financiamento bancário envolvido, o banco costuma condicionar a escolha do local, porque precisa de enviar um representante ou os documentos do mútuo directamente para esse sítio.
Quais os passos e prazos até à escritura ficar concluída?
A sequência típica de uma compra com financiamento segue esta ordem:
- Assinatura do contrato-promessa de compra e venda, com pagamento de sinal;
- Reunião e validação de toda a documentação das partes e do imóvel;
- Pagamento do IMT e do imposto do selo, obrigatório antes da lavratura conforme exige o Portal das Finanças;
- Realização da escritura, com assinaturas de ambas as partes perante notário ou entidade competente;
- Registo predial da transmissão, que deve ficar concluído no prazo de dois meses para produzir efeitos plenos perante terceiros.
Quem marca a escritura, na prática, costuma ser o comprador ou o seu mediador, já que é normalmente quem trata do financiamento e tem interesse em fechar o prazo. Quando há hipoteca a liquidar do lado do vendedor, os passos multiplicam-se, e vale a pena consultar como vender casa com hipoteca em Portugal funciona na prática.
Dica profissional: No dia da escritura, leve sempre os originais e cópias de todos os documentos, mesmo que já os tenha enviado antes por correio eletrónico. O notário confirma identidade e conteúdo na hora, e uma cópia em falta pode obrigar a remarcar tudo.
Perspetiva prática sobre o acompanhamento profissional
Processos com herança em curso, ónus por levantar ou financiamento híbrido (parte própria, parte crédito) beneficiam quase sempre de apoio jurídico dedicado. Nesses casos, a diferença entre uma escritura tranquila e um imprevisto caro está muitas vezes num ónus que ninguém detectou a tempo. O acompanhamento certo não elimina burocracia, mas antecipa-a.
— Sónia Godinho
Como a Golden Line pode simplificar este processo
Preparar uma escritura sem apoio significa gerir sozinho bancos, conservatórias e notários, muitas vezes em simultâneo e sob pressão de prazos. Há serviços no mercado que acompanham esse processo de perto, ligando a parte jurídica à parte prática do negócio.
O apoio jurídico e processual cobre a recolha e validação de documentos, o acompanhamento da escritura e o registo predial subsequente. Para quem precisa de financiamento, a MaxFinance Golden Line trata da intermediação de crédito habitação e da renegociação bancária, poupando tempo em contactos directos com múltiplos bancos. Proprietários que ainda estão a decidir vender podem começar por pedir uma avaliação gratuita e personalizada do imóvel, sem qualquer compromisso. Nenhum destes serviços obriga a nada: são opções para quem prefere ter alguém a coordenar o processo em vez de o fazer sozinho. Se preferir, pode consultar a lista de documentos necessários para venda de imóvel e depois marcar uma conversa com um consultor Golden Line.
Fontes
- Portal das Finanças — Informação fiscal / IMT
- IRN — contactos de conservatórias
- Portal da Justiça — Balcão Casa Pronta
- Doxuno — modelo de contrato de compra e venda de imóvel
Perguntas frequentes
Quanto custa uma escritura em Portugal?
Para uma estimativa fiável do IMT, use o simulador oficial do Portal das Finanças, que aplica os coeficientes correctos ao seu caso.
Que documentos são necessários para a escritura de compra e venda de um imóvel?
São necessários documentos de identificação das partes, certidão permanente do registo predial, caderneta predial, licença de utilização e certificado energético do imóvel. Se houver contrato-promessa ou crédito habitação, os respectivos comprovativos também devem ser apresentados no acto.
Quem marca a escritura, comprador ou vendedor?
Na prática, é geralmente o comprador ou o seu mediador imobiliário quem marca a escritura, sobretudo quando há financiamento bancário envolvido. Ainda assim, qualquer uma das partes pode tomar essa iniciativa, desde que informe a outra com antecedência suficiente.
Qual é o prazo para sair da casa após a escritura?
Não existe um prazo legal fixo e universal: a data de saída é normalmente definida no contrato-promessa ou acordada directamente na escritura, podendo até coincidir com o próprio dia do acto. O registo da transmissão na conservatória deve ficar concluído no prazo de dois meses para produzir efeitos plenos perante terceiros.
