IVA na construção em 2026: quando se paga 6% e quando se paga 23%

Em Portugal, uma empreitada de construção paga, em regra, IVA à taxa normal de 23%. A taxa reduzida de 6% só se aplica quando a obra se enquadra num de três regimes do Código do IVA: a reabilitação em Área de Reabilitação Urbana (verba 2.23), as obras em casas que já são habitação (verba 2.27) e, desde 1 de julho de 2026, a construção ou reabilitação de casas para venda a preço moderado ou para arrendamento (verba 2.42.1). Escolher o regime certo, e provar que se tem direito a ele, pode valer dezenas de milhares de euros numa única obra. Este guia explica cada regime com as regras em vigor em outubro de 2026, com exemplos de cálculo e os erros que mais vemos em promotores, investidores e consultores.

Em resumo

• A taxa normal de IVA nas empreitadas é 23%. Os 6% são uma exceção e dependem do tipo de obra, da localização e do destino do imóvel.
• A nova verba 2.42.1 aplica 6% à construção ou reabilitação de casas para venda como habitação própria e permanente até 660.982 euros, ou para arrendamento habitacional dentro de limites de renda. É temporária e termina a 31 de dezembro de 2032.
• Na reabilitação urbana, a Lei n.º 48/2026 clarificou que basta o imóvel estar numa ARU delimitada, sem necessidade de uma Operação de Reabilitação Urbana aprovada.
• Nas obras em casas habitadas (verba 2.27), os materiais só beneficiam dos 6% se não ultrapassarem 20% do valor total da obra.
• Quem constrói a própria casa não paga 6% na fatura, mas pode pedir à AT a restituição parcial do IVA suportado.

Índice

• A regra de partida: 23% e quem liquida o imposto
• Os três regimes de IVA a 6% lado a lado
• Quanto se poupa: dois exemplos de cálculo
• Quem constrói a própria casa: a restituição parcial do IVA
• Os 570 euros por metro quadrado não são o custo da obra
• Lista de verificação antes de faturar ou aceitar os 6%
• A nossa perspetiva
• Como a Golden Line pode ajudar
• Perguntas frequentes
• Fontes

A regra de partida: 23% e quem liquida o imposto

Antes de pensar em taxas reduzidas, convém fixar o ponto de partida. A generalidade das empreitadas de construção civil em Portugal, seja uma moradia de raiz, um edifício de escritórios ou a remodelação de uma loja, é tributada a 23% no continente. Tudo o que não se enquadre numa verba da Lista I anexa ao Código do IVA fica nesta taxa.

Há uma segunda pergunta que se cruza com a da taxa: quem entrega o IVA ao Estado. Quando o dono da obra é um sujeito passivo com direito a dedução, como uma promotora ou uma empresa de construção, aplica-se muitas vezes a inversão do sujeito passivo (a chamada autoliquidação): o empreiteiro fatura sem IVA e é o adquirente que o liquida. A Autoridade Tributária aproveitou as instruções sobre a nova taxa reduzida para esclarecer também esta regra, como resume esta nota técnica sobre a verba 2.42.1 e a inversão do sujeito passivo. Para um particular que contrata uma obra, a autoliquidação não se aplica: o empreiteiro cobra o IVA na fatura.

Taxa e autoliquidação são questões separadas. Uma obra pode estar a 6% e em autoliquidação, ou a 23% e com IVA na fatura. Confundir as duas está na origem de muitas correções em inspeções.

Os três regimes de IVA a 6% lado a lado

Verba 2.42.1: construção e reabilitação para venda ou arrendamento

É a grande novidade do ano. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, integrado num pacote de medidas para aumentar a oferta de habitação, criou a verba 2.42.1, e a AT publicou as instruções de aplicação no Ofício Circulado n.º 25116, de 23 de junho de 2026. O essencial:

• Âmbito: empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente ou exclusivamente a arrendamento habitacional.
• Limite na venda: o preço não pode exceder 660.982 euros, o limite superior do 2.º escalão de IMT em vigor em 2026.
• Prazo de venda: a escritura tem de ser feita até 24 meses depois da emissão da documentação de início de utilização.
• Arrendamento: a renda tem de respeitar os limites definidos no mesmo decreto-lei, e o imóvel tem de ficar exclusivamente afeto a habitação.
• Datas: contam as obras cuja iniciativa procedimental junto da câmara municipal ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA se torne exigível a partir de 1 de janeiro de 2026. A medida cessa a 31 de dezembro de 2032.

O marco que decide a elegibilidade é a iniciativa procedimental, ou seja, o primeiro ato formal do processo urbanístico na câmara, e não o dia em que as máquinas entram no terreno. Um projeto com pedido entregue em agosto de 2025 fica de fora, mesmo que a obra só arranque em 2026.

Outro ponto que tranquilizou o setor: se o comprador acabar por não afetar a casa a habitação própria e permanente, o promotor não tem de regularizar o IVA da obra. O ofício prevê antes um agravamento de 10% no IMT pago pelo adquirente. O risco passa para quem compra e, por isso, deve ser explicado ao cliente antes da escritura. Se está do lado do comprador, o nosso guia sobre impostos ao comprar casa em Portugal ajuda a perceber como se calcula o IMT.

Verba 2.23: reabilitação urbana em ARU

Esta taxa reduzida existe desde 2009 e foi durante anos motivo de litígio: bastava o imóvel estar numa Área de Reabilitação Urbana, ou era precisa uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada? A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, fez uma interpretação autêntica da norma: a taxa de 6% aplica-se a empreitadas em imóveis situados em áreas de reabilitação delimitadas, independentemente de existir uma ORU aprovada. Por ser interpretativa, a lei pode abrir a porta à revisão de situações passadas, o que justifica uma conversa com o seu contabilista se teve obras corrigidas pela AT.

Na prática, o primeiro passo é provar a localização. Em Lisboa, por exemplo, a câmara emite uma certidão de localização em ARU para efeitos de IVA, que o empreiteiro guarda como suporte da fatura. Em Oeiras, Cascais, Sintra ou qualquer outro concelho, confirme junto da câmara se o imóvel está dentro de uma ARU e como se pede a certidão. A taxa reduzida não precisa de reconhecimento prévio da AT: basta que o sujeito passivo tenha os documentos que comprovam o enquadramento.

Verba 2.27: obras em casas que já são habitação

É a verba que se aplica à maioria das obras de reabilitação feitas por particulares e senhorios com IVA reduzido. Abrange empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afetos a habitação, com exclusão de trabalhos de limpeza, manutenção de espaços verdes e piscinas.

Duas armadilhas:

1. A afetação tem de ser real. A AT entende, numa ficha doutrinária sobre a verba 2.27, que não basta o imóvel ser habitável: tem de estar a ser usado como habitação no início da obra e continuar a sê-lo depois. Imóveis licenciados para comércio, serviços ou até estabelecimentos de apoio social podem ficar de fora. Verifique a licença de utilização antes de aceitar um orçamento a 6%.
2. A regra dos 20% dos materiais. Os materiais incorporados só beneficiam dos 6% se o seu valor não exceder 20% do valor global da empreitada. Acima disso, a fatura tem de separar a mão de obra, a 6%, dos materiais, a 23%.

Quanto se poupa: dois exemplos de cálculo

Exemplo 1: promotor em Oeiras com seis apartamentos para venda. Imagine uma empreitada de 1.200.000 euros, sem IVA, com iniciativa procedimental em novembro de 2025 e todos os apartamentos vendidos abaixo de 660.982 euros para habitação própria e permanente.

Atenção: a poupança efetiva depende do enquadramento da promotora em IVA. Se não puder deduzir o imposto da obra, ele passa a ser custo, e é aí que os 6% pesam no preço final. Confirme este ponto com o seu contabilista antes de fechar o plano de negócio.

Exemplo 2: remodelação de uma cozinha numa casa habitada. Mão de obra de 10.000 euros e materiais de 4.000 euros, num total de 14.000 euros. O limite de 20% é de 2.800 euros, e os materiais ultrapassam-no.

• Mão de obra: 10.000 € × 6% = 600 €
• Materiais: 4.000 € × 23% = 920 €
• IVA total correto: 1.520 €

Se o empreiteiro faturasse tudo a 6%, cobraria apenas 840 euros, ou seja, menos 680 euros do que o devido, um erro que a AT pode corrigir numa inspeção. Se os materiais custassem 2.500 euros, tudo ficaria a 6%.

Quem constrói a própria casa: a restituição parcial do IVA

O particular que contrata a construção da sua moradia não beneficia da verba 2.42.1, que se destina a imóveis para venda ou arrendamento. Para ele, o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou outro mecanismo: paga 23% na fatura e pede depois à AT a devolução de parte do imposto, calculada pela diferença entre a taxa normal e a reduzida.

As condições, desenvolvidas no Ofício Circulado n.º 25118/2026:

• o maior de dois valores, o VPT da casa ou o custo do terreno somado ao da construção sem IVA, não pode ultrapassar 660.982 euros;
• a casa tem de passar a habitação própria e permanente, com mudança de domicílio fiscal, até seis meses após a emissão da documentação de início de utilização, e manter-se assim durante pelo menos 12 meses;
• o pedido é feito por via eletrónica, até 12 meses depois da emissão dessa documentação;
• os materiais comprados à parte pelo dono da obra contam para o limite, mas não dão direito a restituição.

Os pedidos relativos aos três primeiros trimestres de 2026 podem ser submetidos desde 1 de outubro de 2026. Se ainda está a montar o financiamento, o nosso guia sobre financiamento para construção de casa explica como os bancos libertam o crédito por fases de obra, um calendário que convém alinhar com o da restituição.

Os 570 euros por metro quadrado não são o custo da obra

Uma das perguntas mais frequentes é qual o valor médio de construção em 2026. A resposta oficial é 570 euros por metro quadrado, fixados pela Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro. Mas este número serve para calcular o VPT para efeitos de IMI, não para orçamentar uma obra, e o custo real de construir em Lisboa ou Cascais é bastante superior.

Ainda assim, entra indiretamente nesta conversa: na restituição para quem constrói, o VPT é um dos valores comparados com o limite de 660.982 euros, e um VPT elevado pode excluir a obra. O VPT também conta para a isenção de IMI na habitação própria. Para orçamentar, use custos reais por metro quadrado e por tipo de trabalho. Os números de outros mercados ajudam a perceber como se estrutura um orçamento, como mostra este exemplo do custo de uma ampliação de casa por metro quadrado em França, mas os preços em Portugal são diferentes e devem ser confirmados com orçamentos locais.

Lista de verificação antes de faturar ou aceitar os 6%

1. Identifique o regime. Construção nova para venda ou arrendamento aponta para a verba 2.42.1; obra em ARU, para a 2.23; remodelação de casa habitada, para a 2.27; casa própria, para a restituição.
2. Confirme as datas. Na verba 2.42.1, guarde o comprovativo da iniciativa procedimental na câmara.
3. Reúna a prova documental. Certidão de ARU, licença de utilização, contrato de empreitada com a descrição dos trabalhos e declaração do destino do imóvel.
4. Separe os materiais quando for preciso. Na verba 2.27, calcule o peso dos materiais antes de emitir a fatura.
5. Valide o preço ou a renda. Na verba 2.42.1, o preço de venda até 660.982 euros ou a renda dentro dos limites legais tem de estar definido no plano de negócio desde o início.
6. Informe o comprador. Explique o agravamento de 10% do IMT se ele não usar a casa como habitação própria e permanente.
7. Fale com um contabilista certificado. Em obras com IVA dedutível, autoliquidação ou isenções em cadeia, a análise caso a caso é indispensável.

A nossa perspetiva

Desde 2003 que acompanhamos, como agência da rede RE/MAX, promotores, investidores e proprietários em Oeiras, Cascais, Sintra, Lisboa e no Alentejo, e a nossa leitura é simples: a nova verba 2.42.1 muda as contas de muitos projetos de habitação, mas só para quem a planeia desde o primeiro dia. O limite de 660.982 euros, o prazo de 24 meses para vender e a data da iniciativa procedimental são variáveis comerciais, não apenas fiscais. Um projeto com preços pensados acima do limite perde o benefício, e um projeto que não vende a tempo também.

É por isso que defendemos que o estudo de mercado venha antes do projeto de arquitetura. Saber a que preço se vende um T2 em Carcavelos ou um T3 em Queluz decide se a obra cabe nos 6%. E é também por isso que apostamos na formação contínua dos nossos consultores: um consultor que domina estas regras explica ao promotor o que está em jogo e ao comprador porque é que o destino da casa conta no IMT. Num mercado em que as regras fiscais mudam várias vezes por ano, essa preparação é o que distingue um consultor de quem apenas anuncia imóveis.

— Sónia Godinho

Como a Golden Line pode ajudar

Se está a desenvolver um projeto de habitação, fazemos o estudo de mercado e o acompanhamento jurídico e processual que ajudam a posicionar os preços dentro dos limites da taxa reduzida e a preparar a documentação da venda. Se vai construir casa própria ou comprar uma casa nova, a MaxFinance Golden Line acompanha o seu processo de crédito habitação. E se é proprietário e quer saber quanto vale o seu imóvel antes de reabilitar, pode pedir uma avaliação gratuita e personalizada.

Perguntas frequentes

O IVA a 6% na construção já está em vigor?

Sim. A verba 2.42.1 entrou em vigor a 1 de julho de 2026 e aplica-se a obras com iniciativa procedimental entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA seja exigível a partir de 1 de janeiro de 2026. Para o IVA exigível entre janeiro e junho de 2026, o Ofício Circulado n.º 25116 prevê regras próprias.

Posso pagar 6% de IVA na remodelação da minha casa?

Em regra, sim, ao abrigo da verba 2.27, desde que a casa esteja afeta a habitação antes e depois da obra. Os materiais só ficam a 6% se não excederem 20% do valor total; acima disso, são faturados a 23%. Limpezas, jardins e piscinas ficam sempre de fora.

O IVA reduzido na reabilitação exige uma ORU aprovada?

Não. Com a Lei n.º 48/2026, basta que o imóvel esteja numa Área de Reabilitação Urbana delimitada. Peça à câmara a certidão de localização em ARU e entregue-a ao empreiteiro para suportar a fatura a 6%.

O que acontece se o comprador não for viver para a casa?

O promotor não perde a taxa reduzida da obra. Em vez disso, o comprador paga um agravamento de 10% no IMT. Por isso, o destino do imóvel deve ficar claro desde a reserva.

Fontes

• Ofício Circulado n.º 25116/2026, Autoridade Tributária
• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, Diário da República
• Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, Diário da República
• Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro, Diário da República
• Reabilitação, Portal da Habitação
• Informação vinculativa sobre a verba 2.27, Portal das Finanças
• Ficha doutrinária sobre a verba 2.27, Portal das Finanças
• Certidão de localização em ARU para efeitos de IVA, Câmara Municipal de Lisboa
• Ofício Circulado n.º 25118/2026 sobre a restituição parcial do IVA, APCMC
• Verba 2.42.1 e inversão do sujeito passivo, EY

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