Vendeu a sua casa?

No imobiliário, o que são-mais valias?

Segundo o artigo 10.º do CIRS “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

Tal definição pode levar-nos a concluir que, no que respeita ao imobiliário, existe mais-valia quando existe um ganho na compra e venda de imóveis (por exemplo, comprei um imóvel por 120 000€ e, mais tarde, vendi por 150 000€, logo, a minha mais-valia são 30 000€).

Mas atenção, pois o valor da mais-valia pode não ser assim tão óbvio, uma vez que varia consoante o tempo decorrido entre a compra e a venda do imóvel. Por exemplo, se comprou a casa, há 20 anos, por 120 000€ e a vendeu, em 2022, por 150 000€, a mais-valia não é de 30 000€. E porquê? Porque, para calcular o valor da mais-valia, é preciso ter em consideração o coeficiente de desvalorização monetária. Este coeficiente permite atualizar o valor de um imóvel (consultável em Diário da República).

Atentemos, então, neste exemplo:

• Valor de aquisição: 120 000€
• Coeficiente de desvalorização da moeda para o ano de 2022: 1,11
• Valor de realização: 150 000€
• Mais-valias: 150 000€ - (120 000€ x 1,11) = 16 800€

É importante reter que, perante a venda de um imóvel, existe sempre obrigação declarativa, independentemente da existência ou não de mais-valia. Isto significa que a venda de imóveis é obrigatoriamente declarada no IRS relativo aos rendimentos do ano em que a venda ocorre.

O que é necessário para declarar a venda do seu imóvel no IRS?

É necessário ter à mão as escrituras de aquisição e venda do imóvel e os comprovativos das despesas com a aquisição e valorização do imóvel, nomeadamente:

• Pedido de certificado energético;
• Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
• Imposto do Selo (IS);
• Comissão paga à mediadora imobiliária;
• Custos de solicitadoria;
• Escrituras;
• Encargos com a valorização e manutenção do imóvel.

Preenchimento do anexo G da declaração de IRS

Para cumprimento da obrigação fiscal, é necessário preencher o Anexo G, quadro 4, da declaração de IRS, onde deverá colocar a seguinte informação:

• Data (mês e ano) e valor da venda;
• Data (mês e ano) e valor da aquisição (compra/doação/herança);
• Despesas e encargos necessários à aquisição e valorização;
• Indicação da freguesia do imóvel vendido;
• Indicação do artigo matricial e letra da fração autónoma (se aplicável) do imóvel vendido;
• Indicação da quota-parte detida do bem (% do bem que lhe pertencia).
  
  

Em regra, apenas 50% das mais-valias estão sujeitas a IRS, sendo a tributação efetuada por englobamento aos rendimentos declarados em sede de IRS. Ou seja, do exemplo referido anteriormente, estão sujeitos a tributação 8 400 €.

A exceção são as mais-valias dos imóveis que tenham beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis para a aquisição, a reconstrução ou a realização de obras de conservação de valor superior a 30% do VPT e que sejam vendidos antes de decorridos dez anos, sendo, por isso, tributadas em 100%.

Estes 8 400,00 € serão somados aos rendimentos declarados no respetivo ano, sendo esse rendimento que vai determinar o escalão do IRS e, consequentemente, as taxas gerais a aplicar às mais-valias tributáveis, que variam entre 14,5% e 53%. O rendimento coletável é equivalente, em regra, ao rendimento bruto menos as deduções específicas e os abatimentos que lhe são aplicáveis.

E os encargos inerentes à venda dos imóveis?

O exemplo anterior não contempla deduções das despesas, pelo que importa ver o seu impacto num exemplo prático: em 2021, a Maria comprou uma casa por 120 000€ e, nesta transação, suportou despesas com a escritura (incluindo impostos) no valor de 2 300€. Entretanto, no ano de 2022, a Maria vendeu a casa por 150 000€, tendo pago  uma comissão de 9 225€ pela mediação imobiliária. Neste caso, não se aplica coeficiente de desvalorização, uma vez que entre a compra e a venda decorreram menos de 24 meses. Assim, a mais-valia da Maria é de 18 475€ (= 150 000€ - 120 000€ - 2 300€ - 9 225€), sendo que a tributação incide sobre 9 237,50€ (50% do valor da mais-valia). Com este exemplo, conseguimos verificar que o impacto da dedução das despesas é bastante significativo, pois falamos de uma redução de mais de 5 000€ na base tributável, face a uma situação semelhante sem qualquer tipo de despesa deduzida.

Em que casos se pode dar a isenção de mais-valias?

Existem situações em que é possível ficar isento de IRS sobre as mais-valias obtidas pela venda de uma casa, nomeadamente:

• Vender uma casa que comprou antes de 1 de janeiro de 1989 (ou, caso se trate de terreno para construção, antes de 9 de junho de 1965);
• Reinvestir o valor da venda de uma habitação própria e permanente na aquisição de uma nova casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação;
• No caso de pessoas com mais de 65 anos ou reformadas, aplicar o valor da venda de uma casa própria e permanente num contrato de seguro do ramo vida (por exemplo, um PPR), num fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização (como os certificados de reforma), nos seis meses seguintes à transação; nos casos do contrato de seguro do ramo vida e do fundo de pensões aberto, o resgate destes produtos tem de ser realizado através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.

Como é que os profissionais da Golden Line o podem apoiar no que diz respeito às mais-valias?

Na RE/MAX GoldenLine encontra profissionais dedicados, em vários departamentos, que o irão apoiar em todas as fases do processo de venda do seu imóvel. Isto inclui o acesso ao departamento processual, que esclarece as questões legais e fiscais que eventualmente surjam no seguimento do processo de venda.

Além disso, se for sua intenção optar pelo reinvestimento das mais-valias na aquisição de um outro imóvel, pode ainda contar com o apoio do departamento de intermediação de crédito, que lhe apresenta um conjunto de soluções de financiamento ajustadas às suas necessidades.

Além disso, lembre-se que a comissão imobiliária é totalmente dedutível em sede de IRS, no campo relativo às despesas com mais-valias de imóveis, sendo considerado pela Autoridade Tributária como um custo relativo à venda do imóvel, revelando assim a grande importância de optar pela mediação imobiliária para a venda do seu imóvel e, com isso, ainda reduzir de forma significativa o montante da mais-valia considerada.

Assim, na Golden Line, irá encontrar um acompanhamento permanente e personalizado, tanto na venda como na compra de casa, que lhe permite enfrentar estes processos burocráticos com tranquilidade.

Artigo da autoria de Lisana Alves (Direção do Departamento Jurídico e Processual)